本文摘要： 陶婷 都说道一家杰出的企业，首先要不具备良性的制度和管控能力。

陶婷 都说道一家杰出的企业，首先要不具备良性的制度和管控能力。而房企三费（还包括销售费用、管理费用、财务费用）费用率，正是需要从侧面显现出房企管控水平的一项最重要指标。销售费用指企业在销售产品和获取劳务等日常经营过程中再次发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费等；管理费用是企业为的组织和管理企业生产经营所再次发生的费用，一般还包括职工薪酬、折旧费用、办公费等；财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而再次发生的各项费用。

而三费费用率，是指销售费用+管理费用+财务费用，再行除以营业收入，通过这个指标需要看见房企的管控能力否尚待调整。三费费用率就越较低，解释企业的管控能力较强；三费费用率越高，解释企业的管控能力较强。通过wind数据、企业财务报告，挑选2018年总营业收入在50亿以上，且主营地产业务主要在内地的A股和港股上市房企，去除数据反复和数据不仅有的上市房企，构成最后的100家房企三费费用率样本。

谁是最“省钱”的房企？ 从以上表格可以显现出，2018年，中海地产和广宇发展是最“省钱”房企，费用管控能力比较较强。凭借央企背景、高效的管理、融资成本较低等优势条件，中海对销售和管理费用的把触能力较强，在2018年营收总收入超过1717.8亿元的情况下，中海三费费用率仅有为4.1%，近高于样本房企14.3%的平均值。

并且，在房企整体三费费用率下降的情况下，中海2018年三费费用还大幅度减少，2017年中海三费费用率为4.39%。而分列第二位的广宇发展，则是另一种企业样本——企业规模较小，房地产开发业务量小，经营务实不盲目不断扩大规模，融资意愿不强劲，企业的销售、管理及财务费用较较少。在土地提供增加，项目媒体广告、市场推广活动酬劳等营销费用增加的情况下，2018年广宇发展销售费用为8.74亿元，与去年同期相比增加29.82%，而管理费用为3.17亿元，与去年同期相比增加4.67%；但因费用化贷款利息支出减少，财务费用快速增长较多超过了1.6亿元。

不过在此消彼长之后，其2018年的三费整体开支同比2017年仍削减了2.8亿元。广宇发展三费数据来源：2018年年报除此之外，从整个房地产行业来看，面临市场的调整，鉴于土地成本愈发低企，不少房企都在掌控三费开支，有些企业甚至启动用管理换效益，强化内部管理能力建设，并把其作为最重要年度绩效考核指标之一，将为变薄利润起着一定起到。

比如保利地产、京投发展等企业。以京投发展为事例。2018年，京投发展实行“触成本”理念，据当年年报数据表明，在支出掌控方面，京投发展年初预计营业收入为78.92亿元，已完成计划的101%；预计三项费用5.94亿元，实际再次发生4.67亿元，已完成计划的79%。

实质上，2018年京投发展以5.9%的三费费用率挤身前五之列，较之于2017年6.49%，减少了0.59个百分点。而一些房企在谋求发展的过程中，必须资金的反对，在整体融资难的大环境中，其融资成本必定不会下降，不断扩大规模的同时，管理和销售的费用也不会随之减少，造成三费费用率正处于较高的水平。财务费用减少到比较较高水平，企业净利润就不存在被风化风险。以首创置业为事例，2018年三费费用率为20.14%，其中财务费用率就早已超过12.19%，高额的财务费用造成公司利润空间被断裂——2018年首创置业构建净利润19.23亿元，同比暴跌8.98%。

此外，首创置业在利息支出快速增长33.7%的情况下，其资本化利息支出增加了5.9%，此举令其首创置业2018年利息费用快速增长93.7%，项目规模反对没法可观的利息资本化规模。.一些规模房企之所以没转入前20，业内指出，是因为企业规模极大，员工人数，推盘数量可观，产生的广告、营销策划、员工薪酬等一系列的管理和销售费用较高。金科地产三费 数据来源：2018年年博得金科为事例。

据公开发表资料表明，2018年销售费用率最低的房企乃是金科地产，约6.21%，金科在2018年的销售费用约25.68亿，其2017年的销售费用为18.07亿，同比下降41.7%，而其主要原因系由金科2018年销售规模大幅度减少所致。其次是新城控股，销售费用率4.19%。此外，回头在规模扩展路线上的融创、建发、奥园等房企的销售费用率皆较高。

近7成房企三费费用率下降融合wind数据、公开发表资料表明企业三费费用率、公司财报来看，2018年上市房企三费费用率整体大幅度下行。通过100家样本房企的三费费用率，从上文表格可以看见，这100家三费费用率平均值为14.8%，较之于2017年权威机构发布的14.27%的平均值，提升了0.53个百分点。整体来看，2018年，房企三费费用率的产于呈圆形中间多、两头较少的态势——三费费用率为5%及以下的企业有2家，5%-10%之间的企业有38家，10%-15%之间的企业为33家，15%-30%之间有20家，而30%以上的企业有7家。

融合2017、2018年年报，以及wind数据表明，较之于2017年，2018年近7成房企三费费用率正处于下降趋势。房企三费费用率指标下跌，意味著管控可玩性在增大。费用管控能力必须提高的房企还有建业地产、上实城市开发等数十家，它们的三费费用率皆多达20%。近期新闻大大的云南城投，以及老牌粤企合景泰富，三费率都突破了30%，刚重组完了的大悦城地产2018年三费费用率也超过了28.5%，而2018年大大“卖卖买”的泛海控股三费费用率堪称多达了50%。

较高的三费费用率造成建业地产清净利率较低。2018年建业地产销售费用为11.88亿，销售费用率为8.04%；管理费用为15.52亿，管理费用率为10.5%；财务费用为2.26亿，财务费用率为1.5%，若将20.75亿的资本化利息列于财务费用，2018年其财务费用率为15.56%。

较2017年下降6.5个百分点。销售费用率与管理费用率显著低于标杆企业，这也意味著建业地产未来在管理运营方面另有较小提高空间。

尽管一些房企名列坐落于前茅，且三费费用率高于同行业，但三费费用率较2017年也都有所下降。比如名列第六名的滨江集团，其2018年营业总收入为211.15亿，但因追加楼盘减少，集团销售费用比去年同期相比剧增99.31%，超过了3.07亿元，再加因利息支出减少而同比剧增211.92%的财务费用，2018年滨江集团的三费费用率定格在6.0%，比2017年4.38%三费费用率，低了1.62个百分点。这也间接影响了滨江的净利润和现金流——数据表明，2018年冲击千亿目标折戟的滨江集团，构建归属于母公司所有者的净利润为12.21亿元，较上年同期上升28.62%。

滨江集团三费 数据来源：2018年年报某种程度，名列前十名之佩，2019年以来，大大“买买卖”、并被“跳出”上证50样本股的绿地，2018年6%的三费费用率，较之于2017年5.15%，也低了将近1个百分点。数据表明，绿地2018年营业总收入为3487.32亿元，销售费用、管理费用、财务费用分别占到比2.12%、2.71%、1.16%。

其中，财务费用变动幅度仅次于，与去年同期相比，增长幅度高达158.36%。绿地控股三费 数据来源：2018年年报招商蛇口2018年三费费用率有所回落，当年期间费用率为6.3%，较2017年4.88%同比下降了28%，主要是因为其2018年的财务费用有大幅的下跌。

不过，长期以来，招商蛇口的期间费用率仍然正处于行业低位，2018年虽有所下降，但与行业比起，仍有显著优势。为何7成房企三费费用率下降？亿翰智库指出，一方面，银根放宽，国外融资成本随着人民币利率的上调；信托受资管新规的影响放宽，融资空间更进一步削减，利息支出减少，企业的平均值权重借贷成本上升，财务费用率减少。另一方面、随着企业规模不断扩大，研发开建在售的业务量激增，销售和管理的费用减少，最后造成三费费用率下降。

值得注意的是，企业三费费用率与净利润率此消彼长，随着销售、融资、管理成本的大大下降，以及项目利润水平的下降，如何有效地掌控成本，这对企业来说，颇为重要。

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